Månad: april 2016

Enfastighetsbolag: risk eller möjlighet?

fastighet 2

Att äga aktier i bolag som bara har en fastighet har fått kritik från flera håll. Söker man på nätet får man flera träffar där det just riktas kritik mot att det är sista utvägen och risknivån är alldeles för hög när man bara har en eller några hyresgäster.

För den som är intresserad av denna typen av fastigheter och hyresform kan det var idé att äga en mindre del i flera av dem för att minska risken. Vi har plockat fram fem stycken enfastighetsbolag som har stabila stora hyresgäster med långa kontraktstider.

Delarka Holding: äger och förvaltar PostNords svenska huvudkontor i Solna. Fastigheten är fullt uthyrd till 30 april 2026.

Direktavkastning: 6,77%

Delarka 2

Kallebäck Property Investment: fastigheten är en kontorsfastighet med som hyrs ut till SAAB i Göteborg. Fastigheten är fullt uthyrd till december 2021.

Direktavkastning: 8,33%

Kallebäck 3

Link Prop Investment: är ett svenskt fastighetsbolag i Linköping. Fastigheten är uthyrd till 100 procent, där Ericsson och Autoliv står för 38 respektive 30 procent av hyresintäkterna. Ericssons avtal löper till 2026 med möjlighet till stegvis utflytt 2022, 2024 och 2026. Autoliv tillträder huvuddelen av sina lokaler under oktober och den mindre delen som är under nyproduktion, under december. Övriga hyresgäster är Flextronics och utbildningsföretaget Mölk.

Direktavkastning: 3,91%

Link 3

Torslanda Property Investment: äger, förvaltar och hyr ut fastigheten Sörred i Göteborg. Fastigheten är uthyrd till 100 procent, där Volvo PV representerar 97,5 procent av intäkterna med ett kontrakt som löper till den 31 december 2024. Bolaget förvaltas av den Göteborgsbaserade fastighetsförvaltaren Wilfast Förvaltning AB.

Direktavkastning: 5,91%

Torslanda 2

Saltängen Property Invest: äger fastigheten Saltängen 1 i Västerås som hyrs ut till ICA som främst lager och logistik. Fastigheten är uthyrd till och med 30 september 2022.

Direktavkastning: 9,80%

Saltängen

Nackdelar
Den uppenbara risken är givetvis att fastighetsbeståndet inte är diversifierat. Om till exempel Volvo skulle säga upp hyresavtalet kan det bli svårt att hitta en ny hyresgäst och dessutom blir det dyrt att tillgodose nästa hyresgäst behov.
Troligtvis kommer det låga ränteläget att bestå under några år till men hur ser kostnadsbilden ut om räntan börjar stiga? Det finns också en risk att värdet på fastigheten sjunker om vi hamnar i ett högre ränteläge och med det en tänkbar fastighetskris.

Fördelar
Direktavkastningen på dessa bolag går från 3,91% till 9,8%, vilket är mycket bra. De delas dessutom ut varje kvartal, vilket ger ett jämnare kapitalflöde för investeraren.
Om det är en risk att bara ha en hyresgäst kan man också vända på det. Om kontraket löper på och kanske förlängs så är det en otroligt stabil verksamhet.

Läs mer om enfastighetsbolag:

Petrusko
Dagensps
Fastighetssverige
Fastighetsvärlden

Vad tror Ni, är det sista utvägen eller en stabil inkomst under många år för investeraren?

 

 

 

 

Sätter samman en ny egen privat portfölj, screening 1

portföljTE

Efter ett år med en nedåtgående börs har jag i min privata portfölj valt att stå ganska mycket utanför börsen. För tillfället har jag ca 25 – 30% placerat på börsen och resten likvid. (Samtidigt är jag med i två olika aktiesparklubbar, som ligger investerade närmare 50%. Se till exempel $parabloggen AK:s portfölj här). Det börjar bli dags att komponera en ny privat portfölj, så att jag kan börja köpa in mig i börsen igen!

Jag ska sätta ihop min portfölj enligt konceptet på bilden. Portföljen ska bestå av fyra olika delar. 90% kommer att placeras i aktier på svenska börsen OMX Stockholm, och 10% kommer att placeras i olika tillväxtfonder globalt. De 90% som placeras i aktier ska fördelas enligt: 30% i LargeCap bolag, 30% i MidCap och 30% i SmallCap. På detta sätt hoppas jag kunna fånga tillväxt med en viss stabilitet.

I denna första screening process gäller det att plocka fram bolag som är i en tillväxtfas, men som inte är helt gröna. Jag tänker så:

  • Bolagen ska göra vinst, och ha gjort vinst i ett antal år.
  • Bolagen ska dela ut en viss liten del av vinsten i utdelning. (mer än 1% direktavkastning, under 5,5%)
  • Bolagen ska ha en omsättning med tillväxt de senaste åren, helst många år.
  • Bolagen ska ha en vinsttillväxt.

Som verktyg i denna första screeningprocess har jag använt Avanzas nya aktielista. Där kan man ställa in olika filter för att på så sätt snäva in sitt sökande på ett bra sätt. Sedan kommer jag också att studera bolagen närmare med hjälp av Börsdata:s verktyg.

I första screeningrundan har jag kommit fram till följande:

LargeCap-kandidater

  • NIBE industrier
  • AarhusKarlshamn
  • Hexpol
  • Hexagon
  • Trelleborg
  • NetEnt
  • Balder
  • Latour
  • Indutrade
  • Betsson
  • NCC
  • Skanska
  • Hennes & Mauritz

MidCap-kandidater

  • Invisio Communications
  • Vitrolife
  • Bilia
  • Lagercrantz group
  • Öresund
  • Creades
  • Clas Ohlson
  • Duni
  • ÅF
  • Nolato
  • Addtech
  • Hoist
  • Inwido
  • HiQ International
  • Troax
  • Beijer Alma
  • ITAB Shop Concept

SmallCap-kandidater

  • I.A.R. Systems Group
  • DGC One
  • eWork Scandinavia
  • Rejlers
  • Micro Systemation
  • Malmbergs Elektriska
  • XANO industri
  • Oscar Properties
  • Svolder
  • Hexatronic Group
  • Cellavision
  • Wise
  • Consilium

Fond-kandidater (inte alls utvärderat än… men se inlägg)

  • Indien
  • Indonesien
  • Filippinerna
  • Ryssland
  • Turkiet
  • Pakistan

Vilka bolag har jag missat?

Sedan gäller det att hitta de fyra i varje segment som jag ska satsa på! Denna första lilla screeningrunda är det enkla steget. Att utvärdera bolagen ordentligt blir den stora utmaningen!

Hur gör du när du letar bolag att investera i?

Dra nytta av ditt kreditkort

international-debit-card-388996_1920

Kreditkort brukar allmänt kännetecknas som något negativt. Kortet används för att handlar för pengar man inte har, och till en dyr ränta. Men det finns också möjlighet att faktiskt få avkastning på sitt kort om man undviker det som kortföretagen tjänar pengar på.

Kreditkortet som gav möjlighet att handla i flera butiker introducerades 1950 och fick namnet Diners Club. Det var affärsmannen Frank McNamara som året innan glömde plånboken när han var ute och åt och konsekvensen av detta blev det första riktiga kreditkortet. 1958 gav American Express ut sitt första kort och de följande åren utvecklades kreditkortet till det som liknar dagen kort.

Själva strukturen för kreditkort är att man får en räkning efter att man har köpt en vara. Då väljer man att delbetala fakturan över tid med oftast hög ränta eller att betala hela fakturan på en gång utan ränta.

Marknaden är översvämmad av olika kreditkort där somliga är gratis medan andra tar ut en hög årsavgift. Korten har olika inriktning mot olika sorters konsumenter. Man erbjuder rabatter, bonusar, försäkringar och andra förmåner för att göra just deras kort attraktivt. Med denna differentiering av korten kan det vara svårt att avgöra värdet och vad man egentligen för gentemot konkurrenten. Vi tänkte därför jämföra några grundläggande parametrar som alla kort har gemensamt.

Årsavgift, bonus, räntefri period, inlåningsränta, kostnad för uttag och kreditgräns.

Nu plockar vi fram några av de bästa kreditkorten på marknaden och gör en jämförelse vad man får.

Skärmavbild 2016-03-25 kl. 10.14.36

Vilket är då det bästa kreditkortet utifrån dessa kriterier?
Som vi ser det är Shell Mastercard det bästa kortet då årskostnaden är 0 kr och man får 1% på alla inköp samt att räntan är 1,5% vilket är högt i dagens lågränteläge.

Men för den som verkligen vill fördjupa sig i vad korten erbjuder utöver de grundläggande sakerna finns det mycket att se över. Som till exempel rabatt på bensin, mat, resor, restauranger, kläder, försäkringar och mycket annat.
Det enda man inte ska använda dem till är att utnyttja krediten efter den räntefria perioden. Då pratar vi helt plötsligt om räntor på 13-15 % och det kan bli väldigt dyrt.

Länkar till några av korten:
Ikano kort
Coop Medmera
OKQ8
Re:member
Ica kreditkort
Norwegian
Shell mastercard

På sidan Kort24 kan man jämföra olika kort likaså på Kortio. En annan bra jämförelsesida är AlltomKreditkort.

Tipsa gärna om andra kreditkort som är förmånliga för oss kunder.

Sparabloggen

Asiatiska gränsmarknader, där tillväxten finns.

Filipinnerna.jpgCC2, 1, 2, 3.

Det pågår ett skifte på många håll i världen. Den industriella revolutionen sveper fortfarande över världen och formar om jordbruksregioner till industriregioner. Dessa områden brukar benämnas gränsmarknader/frontier markets. I dessa områden finns det stor tillväxt att ta del av! (och en hel del risk!)

Claes Hemberg på Avanza har varit på investerarresa i Asien och bloggat  och poddat därifrån. Jag lyssnade på poddavsnittet och fick en del inspiration till hur jag kan placera en del av mina investeringar. Att låta sitt kapital söka sig till de marknader där tillväxten är bäst är alltid en bra idé. (Se dock tillägg om riskhantering också…) Ska kapitalet avkasta så måste det finnas där tillväxten finns. Tillväxten är som störst där det finns utrymme att växa och utvecklas. Potentialen till detta måste vara som störst i regioner som ännu inte utvecklats så mycket.

Man kan (lite grovt) dela in världen i fyra kategorier; mogna marknader, tillväxtmarknader (emerging markets), gränsmarknader (fronter markets) och underutvecklade marknader. Bäst tillväxt hittar vi i tillväxtmarknader eller kanske främst gränsmarknader.

Några av de länder som har bäst BNP-tillväxt just nu finns i Asien. Tittar man på tidsperioden 2000 – 2007 finner man följande BNP-tillväxt: Indien 8%, Indonesien 7% och Filippinerna ~7%. Dessa siffror är en genomsnittlig årlig tillväxt. Det betyder att BNP fördubblas över en tioårsperiod! (Sverige har max haft 6,9% i BNP-tillväxt ett enstaka år 1970 )

Denna fantastiska tillväxt som de här länderna uppvisar under en sådan lång period beror dels på, som sagt, denna försenade ankomst av den industriella revolutionen. Det finns en enorm kraft i förändringen från en jordbruksekonomi till en industriell ekonomi. Det finns tecken på att de här länderna tar över stafettpinnen som världens tillverkningsregion. Denna omställning medför också att människor tar steget från fattigdom till en konsumerande medelklass. Vilket i sin tur också ökar BNP-tillväxten.

Andra positiva faktorer i landet när det kommer till BNP-tillväxt är en demografi med många arbetsföra och få gamla. (Snittåldern är 23 år!) Dessutom har de en ökande befolkningsmängd som ger stora möjligheter.

Detta sker dock inte helt utan svårigheter. Det finns enorma utmaningar att överbrygga. Infrastrukturen måste byggas ut, förbättras och effektiviseras. Det politiska systemet måste reformeras så att demokratin förstärks, korruption bekämpas och mänskliga rättigheter förstärkas. Något som de jobbar med och, till skillnad från ”oss”, har ett facit i hand som de kan utgå ifrån.

Hur investerar man då i de här länderna, eller gränsmarknader?

Svenska bolag med exponering i Filippinerna

Transcom WorldWide
Transcom_logo_blue_RGB
Transcom är en global specialist inom kundservice och kundnöjdhet. Företaget levererar lösningar inom kundtjänst, försäljning, teknisk support samt fakturabevakning, och påminnelsehantering. Företaget finns representerat i 23 länder. Bland annat Filippinerna.

Transcom hade en fantastisk omsättning före finanskrisen. Efter det så ser siffrorna inte lika fantastiska ut.

Atlas Copco
Atlas Copco
Atlas Copco är en global leverantör av kompressorer, vaukuumlösningar och luftbehandlingssystem. Atlas Copco har en relativt stor närvaro i Filippinerna.

Av dessa två bolag så är Atlas Copco det absolut bästa och mest stabila. Dock är det en enormt stort bolag där chansen till snabb tillväxt är liten. Trots detta har omsättningen i bolaget fördubblats på tio år! Ett mycket mer stabilt sätt att exponera sig mot marknaden således!

Fonder som investerar i Asiens gränsmarknader

Indien
Indien kan kanske inte benämnas som en gränsmarknad, utan hellre som en tillväxtmarknad. Dock är landet så enormt stort att vissa delar ligger väldigt långt fram, medan andra delar har hela sin utvecklingspotential kvar. Det finns en hel mängd med fonder som investerar i Indien. Några av de jag tyckte verkade bäst är

Indonesien
Möjligheten att investera i Indonesien är mer begränsad än Indien, men det går ändå. Den fond jag fastnade för är

Filippinerna
Även antalet fonder som investerar i Filippinerna är ganska få. Det finns dock ett svenskt fondbolag som driver en sådan

Breda fonder
Det finns även fonder som ”hjälper” fördela kapitalet i flera olika länder och regioner

 

Riskhantering
Innan man investerar i dessa regioner måste titta på riskexponeringen. Utvecklingen på de här marknaderna är inte spikrak och utan hinder. Risken i varje enskild marknad är stor. Risken för hela kategorin är stor. Därför bör man begränsa sin exponering. Kanske högst 1% av kapitalet i varje enskilt land? Max 5% – 10% i gränsmarknader totalt?

När du bestämt hur mycket du vill investera här finns det två metoder att använda. Antingen investerar du i svenska bolag med stor exponering i regionen, eller så investerar du i en fond som i sin tur exponerar här. Man kan även titta på gränsmarknader på andra ställen i världen:

Ett upplägg skulle kunna vara:

1% Indien
1% Indonesien
1% Filippinerna
1% Ryssland
1% Pakistan
1% Brasilien
—
6% totalt i olika länder

Andra intressanta länder/regioner att investera i kan vara Vietnam, Thailand, Taiwan, Mexico, Baltikum, Balkan, Spanien eller Turkiet. Det gäller att undersöka ländernas potential och utveckling. Glöm inte att väga in politiska och etiska aspekter!

Lycka till ute i världen!