amortering

Det rör sig på bolånemarknaden

rörsigpåbolånemarknaden(Grafik: pexels.com och Thobias)

I veckan har vi kunnat läsa braskande rubriker om en ny aktör på bolånemarknaden som vill ställa hela marknaden på ända och utmana bankernas oligopol på bolån. Jag pratar om enkla.com som har kommit med ett erbjudande på 0,95% för ett bolån bundet på tre år. Vad är det som händer? Är det för bra för att vara sant?

Faktum är att det dykt upp flera olika aktörer på sistone som vill vara med att tävla om bolånen. Stabelo (via Avanza), Hypoteket och enkla.com är de tre senaste tillskotten med olika erbjudanden. Frågan är om det finns plats för flera aktörer? Hur stor är kakan inom bolånemarknaden?

Det har talats mycket om svenskarnas skuldberg. Detta är berg är på 3 800 miljarder kronor (2017-06-30) och av det är ca 3 000 miljarder i just bolån. Vinsten tjänar bankerna på räntemarginalen. Alltså skillnaden mellan vad banken får låna pengar för, och den ränta bolånekunden får. Denna räntemarginal har finansinspektionen koll på och den är idag på rekordhöga 1,71%. Så hög har marginalen inte varit på 15 år. Slår man ihop dessa siffror så borde det innebära att vinsten att hämta på bolån hamnar i storleksordningen 0,0171 * 3 000 000 000 000 kr = 51 300 000 000 kr, eller 51,3 miljarder. Det är jättemycket pengar. Det utgör en tämligen stor del av bankernas vinster. Kakan som de nya uppstickarna vill ta del av är alltså ganska stor.

BolånemarginalBolånemarginalen ligger för tillfället på 1,71% av det utlånade kapitalet. Det är skillnaden på hur hög ränta som banken lånar till och den ränta som deras kunder lånat till. Detta ger en stor del av bankernas 106 miljarder kr i samlade vinster 2017.

Så här ser de nya aktörernas erbjudande ut:

enkla.com 0,95%, tre års bundet bolån. (2018-03-25)
Hypoteket 1,28%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)
Stabelo 1,29%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)

Jämförelse med snitträntor: (klicka länken för aktuella värden)

Mitt Bolån 1,42% (2018-03-25)
SBAB 1,43% (2018-03-25)
ICA Banken 1,45% (2018-03-25)

Det finns alltså en hel del pengar att spara här! Skillnaden mellan bästa snitträntan och enklas erbjudande är 0,47%-enheter. Det motsvarar 4 700 kr/år för varje miljon i bolån man har, eller ungefär 400 kr/mån. Jämför man däremot med den vanliga listräntan (på ca 2%) så sparar man nästan 10 000 kr/år!

Det känns som att det inte finns mycket att tveka på, det är bara att skicka iväg en ansökan idag. Men bankernas experter (som kanske är lite jäviga trots allt?) höjer ett varningens finger:

Erbjudandet är tidsbestämt. Det är bundet på tre år, men har också en löptid på tre år. Det gör att efter tre år är det inte 100% säkert att man får ett nytt lån. Det skulle kunna innebära att om dina ekonomiska förutsättningar försämrats (blivit arbetslös, sjukskriven mm) kanske lånet inte blir förlängt. Då är det ju inte helt säkert att du får lån någon annanstans heller. Det blir lite tufft om hela bolånet ska betalas tillbaka på en gång. Detta har diskuterats i nyheterna under veckan.

Här talas det om enkla.com.
FI tittar på om tillståndet för enkla.com verkligen gäller fortfarande.
Här diskuteras att amorteringskrav också kommer att gälla enkla.com.
Här diskuterar det Hypoteket.
Här diskuteras rimligheten i erbjudandet.
I denna artikel svarar enkla.com VD.

Intresset är onekligen stort, och marknaden gungar. Jag tror att enkla.com kommer finnas kvar och skaka om marknaden rejält. Dra nytta av det!

Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?

Det är inte lätt att veta vart det tar vägen. Men hur det än är så rör det sig på bolånemarknaden. Jag skulle tro att det blir lite lättare att förhandla med bankerna kring bolån nu. Vad ska de svara på frågan ”Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?”

Sedan är det lite svårt att veta vilka kunder de olika aktörerna vill knyta till sig. Med en låg ränta kommer de att kräva en ganska låg kreditrisk. Lånet för inte vara för stort, huset får inte vara för högt belånat, betalningsförmågan (lönen) får inte vara för låg. Det hade varit intressant att veta ungefär hur de olika bolagen tänker kring det.

Har du erfarenheter av de nya bolånen? Hur har det gått med din förhandling om räntan på bolånet? Hör gärna av dig i mejl eller kommentar!

/sparabloggen.com

Lördagsmix

Orangea-kuvertet

Satt nu på lördagsmorgonen och slösurfade som vanligt när man inte har bråttom till förvärvsarbete. Ofrivilligt fick man veta vem som vann Idol, att Oldsberg har gjort något opassande och något ointressant resultat i någon idrott. Men sen fick jag den glada nyheten!

Idag får nämligen svenskarna i snitt 7 040 kronor, fantastiskt! De som är lyckligt lottade får ända upp till 11 118 kronor insatta i sin premiepension. Totalt avsätts 18,5 procent av den pensionsgrundande inkomsten till den allmänna pensionen och av detta går 2,5 procent till premiepensionen. Det är kring 244 miljarder som varje år fördelas på svenskarnas pensionskontot.
Pengarna som kommer in fördelas efter de val som man tidigare har gjort. Själv gör jag ett antal omfördelningar varje år för att försöka maximera avkastningen. Men hur jag än gör så står sig det statliga alternativet AP7 Såfa mycket väl med låga avgifter och en snittavkastning på över 10 procent sedan starten 2000.
Under året har jag haft en avkastning på 11 procent och mina fondval just nu är East Capital Emerging Asia, Swedbank Robur Technology, Carnegie Indienfond, AP7 Aktiefond och Alfred Berg Ryssland.
För dig som inte har gjort något val finns pengarna i AP7 Såfa och kommer så förbli om du inte gör någon förändring. Glöm nu inte att logga in på pensionsmyndigheten.se och se över din pension och prognos inför framtiden.
Regeringen utredare håller på och ser över premiepensionssystemet och förslaget går i huvudsak ut på att det skall finnas av staten upphandlade paketlösningar. Samtidigt skall man ha möjlighet att själv välja fonder i sitt PPM men med färre alternativ än det som erbjuds nu. Gissningsvis så kommer någon åtgärd att klubbas igenom men då krävs det nog en bred uppgörelse liknande den som skedde när PPM infördes.

Amorteringskrav
Nu är det ett faktum, från den 1 mars 2018 är det nya amorteringskrav som gäller när man tar nya lån. Det som gäller är om man lånar över 4,5 gånger din bruttolön måste man amortera en extra procent och detta är utöver de amorteringskrav som gäller tidigare.
Det är alltså den totala inkomsten före skatt som gäller och andra inkomster som till exempel barnbidrag kan ingå i beräkningarna.
För förstahandsköparna kan banken bevilja amorteringsfrihet precis som tidigare i upp till fem år men det har visat sig att få banker har beviljar amorteringsfrihet för nyproduktion. Om man byter bank och flyttar lån skall samma villkor gälla som i den tidigare banken. För alla bostadsägare som vill bygga ut eller renovera gäller samma regler dvs. lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten och belåning över 50 procent av bostadens värde. Som mest behöver man amortera 3 procent av lånen.
Kommer det då komma något gott ur detta? Det har funnits olika röster som talat för och de som har varit emot. Föga förvånande har både Mäklarsamfundet och Bankföreningen inte ställt sig bakom förslaget, intresset ljuger aldrig!
Svenskarnas amorteringskultur avvek för många år sedan till skillnad mot till exempel Finland där man amorterar av en bostad på 20-25 år. Hade vi haft samma amorteringskultur i Sverige hade bostadspriserna inte stigit i den takten vi sett och vi hade inte varit överbelånade på grund av vårt boende. I Sverige ligger den genomsnittliga återbetalningstiden för bolån i Sverige på 125 år där snittet för villaägare är 71 år.

Swish
Swish är en succé som fortsätter att växa och har nu funnits i fem år. Det var företaget Getswish AB som startades av de sex bankerna Danske bank, Handelsbanken, Länsförsäkringar Bank, Nordea, SEB, Swedbank och Sparbankernas Riksförbund. Skandiabanken och anslöt sig under 2013 och 2014.
Tjänsten är som bekant gratis och detta har varit en förutsättning för att locka till sig de över 6 miljonerna användare som finns i Sverige. Förra månaden swishades över 12 miljarder kronor och 133 000 nya användare skaffade Swish.
Numera kan företag både fysiska butiker och E- och M handel använda sig av Swish vilket underlättar för många företag och konsumenter. De har även lagt till möjligheten att använda QR-kod vilket förenklar ytterligare ett steg.
På Getswish hemsida har de lagt upp välgörenhetsorganisationer som tar emot Swish och så här i juletid är det extra trevligt att skänka pengar till ett behjärtansvärt syfte.

Nu loggar jag ut och tar helg med aktivitet i solen.

Sparabloggen.com

Men det är ju räntefritt!

sale

Vi är många som har lockats av att köpa på räntefri avbetalning när den gamla TV har gått sönder och den nya LED-TV ska köpas in. Det är enkelt och allt kan lösas i affären. 

En räntefri avbetalning på ett år innebär i praktiken inte så stora månadssummor men det blir desto mer intressant när man börjar granska vad det egentligen kostar. Det är ju inte ”räntan” som är intressant, utan den effektiva räntan (inklusive alla avgifter runtomkring). Vi tittade närmare på fem av de stora inom branschen och det var en stor skillnad mellan vad de hade att erbjuda sina kunder.

SIBA: Det klart bästa erbjudandet. De utlovar att man bara betalar för själva inköpet och ingenting annat när man köper för 10 000 kronor på tio månader.

MediaMarkt: Hade en effektiv ränta på 8,25 % vid köp på 15 000 kronor

Elgiganten: Erbjuder räntefria lån under ett år. Problemet är bara att den effektiva räntan blir hela 17,37% vid köp på 10 000 kronor.

Netonnet: Erbjuder också räntefritt under ett år men detta innebär att den effektiva räntan blir 11,53% på summan 10 000 kronor.

Dustin: Erbjuder noll kronor i uppläggningsavgift men tar ut 29,22% i effektiv ränta när man handlar för 10 000 kronor.

Skärmavbild 2016-01-27 kl. 12.23.09

Även om det är billigt och ibland helt utan ränta kan det vara också vara en fälla där man lätt köper på sig mer saker än man behöver då kostnaden ser låg ut.

Det är enkelt när man direkt i butiken utan ett öre i plånboken kan skriva på ett papper och sedan bära ut sitt kylskåp. Billigt och riskfritt eller hur? Men det finns inget som är gratis, för det är finansbolag som vill tjäna pengar. Ofta ingår det uppläggningsavgift och aviavgift vilket syns på procentsatsen i den effektiva räntan. Om man missar en inbetalning kan det bli riktigt dyrt med förseningsavgifter och det kan till och med innebära att lånet läggs om.

Det kanske till och med är billigare att gå till sin bank för att låna pengar istället för räntefritt. Men det bästa är trots allt att spara ihop pengarna genom att månadsvis bygga upp en pengabuffert.

*Vi kan givetvis ha missat erbjudanden och andra uppgifter som gör att alla siffror inte stämmer.

 

 

Är du beredd på höjda boräntor?

house-35535_1280

Ingen vet säkert men det spekuleras från olika håll att bolåneräntorna kanske inom ett år börjar stiga mot nivåer som vi inte sett på många år. Är du förberedd för denna framtid?

En del i det hela är regelskärpningar kring bankernas kapitaltäckning, finansiering och riskhantering kommer att fördyra finansieringen av bolån och bidra till att pressa bolåneräntorna uppåt. Sedan kommer den stora frågan när riksbanken väljer att börja höja räntan?

Bostäder i de flesta städer har ökat i pris men när bolånen blir billigare märker man inte av det i plånboken. Men detta kan snabbt vända och värdet på bostaden sjunker samtidigt som räntorna tar fart, det är då som den omtalade bostadsbubblan blommar ut.

Om vi målar upp ett tänkbart scenario inför framtiden där räntan kan ligga på fem procent kommer din månadskostnad att öka dramatiskt. Känner du att den framtida kostnaden kommer att belasta din ekonomi för mycket? Det enda sättet att påverka detta är att amortera på lånet eller helt enkelt sälja och köpa en billigare bostad.  Vad gäller ränteavdragen diskuteras det bland partierna huruvida dessa skall vara kvar, om de skall sänka nivån eller försvinna helt. Om ränteavdraget skulle försvinna helt innebär det att 30% av räntekostnaden inte längre är möjlig att dra av. Det är upp räntor upp till 100 000 kronor som innefattar 30% avdrag och när räntekostnaden överstiger 100.000 kronor får endast 21% av räntan dras av i dagsläget.

Vi har tagit fram en beräkning på ett lån på 2 000 000 skulle förändras i takt med ränteökning. Vi valde en amorteringsplan på 40 år och utan ränteavdrag.

Skärmavbild 2016-01-24 kl. 09.31.51

Är du orolig för framtiden bör du stresstesta din ekonomi och kolla av hur en ränteökning på din bostad påverkar din plånbok.

1. Kolla hur mycket högre bostadskostnader du klarar utan att få problem i din vardagsekonomi.

2. Passa på att spara medan räntorna är låga och därmed skaffa dig en buffert

3. Överväg om du ska binda räntan för delar av ditt lån.

 

Skärmavbild 2016-01-26 kl. 17.42.01Källa: Swedbank

Här kan man se utvecklingen för Swedbanks bolån under 10 år, frågan är vart kurvorna tar vägen de närmaste åren?

Amortering som sparkonto?

Spara hus

Images Money, flickr.com, Creative Commons

Det kan vara svårt att hitta ett lämpligt ställe att spara sina pengar nu när vi har minusränta, börsen har greklandsfrossa, och obligationerna sägs vara övervärderade. Vad ska man göra med sina sparpengar egentligen?

Det vanliga svaret är ha en del på börsen, men med en liten del nu när det är skakigt. 10% i en billig indexfond och 90% i billiga korta räntefonder, nu över sommaren. Ett bra svar, så klart. Sedan kan man ändra fördelningen utifrån vad man tror och vilken risk man vill ta. Jag hörde dock om en annan intressant strategi. Det handlar om att använda sitt bolån som sparkonto, genom att amortera kraftigt. Det är Jonas Lindmark från Morningstar som berättade detta i det allra första avsnittet av Fondpodden, lyssna efter 5:25.

Lindmarks taktik var som ett buffertsparande, eller kortsiktigt målsparande (semesterresor, bil och liknande). Han amorterade kraftigt varje månad på bolånet för att sedan gå till banken och höja upp lånet igen när han behövde pengar. Detta är en ganska intressant strategi med tanke på att räntorna på sparkontona är så låga (ej existerande) och att man samtidigt som man amorterar minskar sin ekonomiska risk den dag när räntorna ökar.

Fördelarna med amortering är många. Jens Bankman (för han heter väl Bankman 😉 förklarar allt om amortering.

Använder man amortering som sparmetod så får man inte någon ränta utbetalt, utan man slipper helt enkelt att betala räntan på lånet. Man slipper också betala skatt på den kapitalinkomst som en ränteinkomst från ett sparkonto hade gett. Dock har vi ju ränteavdrag i Sverige på bolånen som är lika stort (30%). Den går man ju miste om, så någon skattemässig effekt blir det ju inte egentligen. Men om ränteavdraget plockas bort så kommer ”amorteringsspara” att blir väldigt förmånligt skattemässigt.

Amortering som sparmetod kan vara bra om:

  • Du har en liten buffert som du snabbt kan komma åt. (Det tar ett tag att få ut pengar på huset).
  • Du har bolån.
  • Du är ute efter ett riskfritt målsparande. (På typ ett år till semester, bil mm)
  • Det inte finns några administrativa avgifter hos banken när man ökar lånet igen. (Fråga din bankman)
  • Du inte använder det som långsiktig placering. Börsplaceringar vinner ”alltid” på sikt.

Läs mer om amortering som sparmetod:

Byggahus.se
SvD Näringsliv
IKANO Bostad
Fondkollen.se
Alltomspara.se
Günther Mårder, Nordnetbloggen.se

Nu har du fått en infallsvinkel till i ditt sparande! Varför inte låta amortering bli en del av ditt sparande? Det minskar din ekonomiska risk för framtida höjda räntor, och det ger dig en riskfri sparränta som är lika hög som ditt bolån!

Mvh,
Sparabloggen.com

Snitträntan – en lysande idé

ränta hus

pixabay.com

Det råder nog ingen tvekan om att bostadslånet är det lån som belastar ekonomin mest. Att räntan har sjunkit drastiskt under några år har varit en mycket lönsam affär för de flesta som äger sin bostad. Nu finns det ju de som sitter fast i 10-åriga lån och som ännu inte har fått känna av hur månadskostnaden har minskat. Från den första juni är det lag på att redovisa sin snittränta, ett helt fantastiskt sätt för konsumenten att ha koll på hur verkligheten ser ut.

snittränta

Källa: Compricer

Se över Era lån och jämför hur just din bank ligger till i jämförelse både med sin egen snittränta men också hur konkurrenterna agerar på marknaden.
Enligt undersökningar från Sifo har 70 procent av alla bolånekunder inte prutat på sin ränta. Detta innebär i praktiken att om man har några miljoner i lån förlorar man många tusenlappar varje år. Se till att alltid minimera dina räntekostnader, banken kommer inte att göra det åt dig.

Räkneexempel på årskostnad för olika summor och räntenivåer:

1 00000 kr – 2% = 19 992 kr
1 00000 kr – 1.33% = 13 296 kr

2 00000 kr – 2% = 39 996 kr

2 00000 kr – 1.33% = 26 592 kr

Om man till exempel kontaktar SEB och refererar till snitträntan är det inte alls säkert att just du kommer att få den. Banken kan också komma att ställa motkrav som att flytta över alla sina bankaffärer, sparande osv.
Men en sak är säker, prutar du på listräntan kommer du att få en lägre ränta.
Om inte, gå till nästa bank!

Amorteringskrav inom ett år?

hus 2

I mars föreslog FI (Finansinspektionen) att man skulle införa amorteringskrav, de formulerade enligt följande:
Nya bolånetagare ska amortera ner sina bolån till 50 procent av bostadens värde. Amorteringskravet ska gälla för alla nya lån, som ges med en bostad som säkerhet, från och med den 1 augusti 2015. Omvärdering av bostaden får göras vart femte år. Reglerna ska gälla alla banker och kreditmarknadsföretag.

Senare visade det sig att det inte var möjligt att genomföra då det stred mot lagstiftningen. Det innebar att amorteringskravet inte kunde genomföras från den 1 augusti 2015.

Men sen tog politikerna tag i saken, regeringen tillsamman med allianspartierna träffades och kom fram till att det måste bli skärpta krav på amorteringar i Sverige. Amorteringskraven kommer förslagsvis att bli ungefär som Finansinspektionen kom fram till. Tidsplanen är att det ska införas någon gång under 2016.

Vad betyder då detta för ekonomin?
Vi lånar ett exempel som SVD Näringsliv publicerade i veckan:
Familjen köper en villa utanför Örebro för 3 miljoner kronor. Den flyttar från en större bostadsrätt och har möjlighet att lägga in 900 000 kronor i bostaden. De tar ett lån på 2,1 miljoner, vilket motsvarar 70 procent av bostadens värde. Räntekostnaden är 3 500 kronor i månaden.
Kalkyl med den gamla rekommendationen (amortering ned till 70 procent): Familjen hade inte behövt amortera något om de inte vill.
Kalkyl med den nya rekommendationen (amortering ned till 50 procent): Men med Bankföreningens nya rekommendation behöver familjen amortera 42 000 kronor om året i cirka 14 år, för att få ned lånet till 1,5 miljoner kronor (vilket motsvarar en belåningsgrad på huset på 50 procent). Det betyder en amortering på 3 500 kronor i månaden. Efter de 14 åren ligger räntekostnaden på 2 500 kronor i månaden.

Före detta finansministern Anders Borg har sagt att amorteringskraven måste vara ännu hårdare än Finansinspektionen och att detta även skulle innefatta befintliga lån. Frågan är om beslutsfattarna vågar gå så långt, tveksamt!

Intressant är att en enskild bank har gått ut och sagt att de vill införa amorteringar, Claes Warrén på Swedbank sa:
”Vi har länge förespråkat att man ska amortera på sina lån och banken var därför positivt inställd till Finansinspektionens (FI) aviserade amorteringskrav. Även om FI nu valt att dra tillbaka sitt förslag vill vi fortsätta lyfta fram amortering , allt för att säkerställa att våra kunder har och får en sund och hållbar ekonomi.
Från och med 1 augusti kommer vi att anpassa våra villkor i linje med FI:s tidigare förslag.”

I exemplet innebär det en ökad kostnad med 3500 kronor men antagligen finns det många som har betydligt högre lån än de 2,1 miljoner som anges.

Hur skulle du agera om detta blir verklighet, är du förberedd på den nya månadskostnaden?