Bolåneränta

Att byta bolån i verkligheten

logotyp_landshypotek.jpg

För någon månads sedan skrev vi om hur lite tid det behövs för att byta till en bättre bolångivare och inte minst hur mycket pengar man kan spara genom att göra smarta val. Och så här gick det för mig.

Efter att jag hade skrivit inlägget om att se över sina bolån och byta till någon aktör med bättre villkor gjorde jag slag i saken. Jag funderade om jag skulle binda bolånet på tre år via Avanza som var billigast av de fyra aktörer som jag hade undersökt. Men jag valde sedan att fortsätta med ett rörligt lån (3-mån) och då föll valet på Landshypotek Bank som för tillfället är billigast med 1,25%. Jag kunde i förväg inte säga om det var just den räntan jag skulle få men på det teoretiska planet uppfyllde jag alla kriterier.

Hur gick jag då tillväga?
Förfarandet var så här i efterhand mycket enkelt och minimalt tidskrävande med tanke på de pengar som man faktiskt kan spara. Landshypotek har själva en guide för hur förfarandet ser ut och vad man kan förbereda när man gör själva ansökan på deras hemsida:

Bra att ha redo

  • BankID, i mobilen eller datorn.
  • Uppgifter om huset: fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, marknadsvärde.
  • Uppgifter om andra lån du har.

Om du ansöker om att flytta ett lån behöver du också ha uppgifter om ditt nuvarande lån som lånenummer, belopp, villkorsändringsdag och ränta.

Tilläggas skall att de uppgifter som jag behövde komplettera via mail var amorteringsunderlag samt att jag skickade skärmdumpar på mina befintliga lån med alla uppgifter kring dessa.

När du ansöker

  • Börja med att fylla i om du vill flytta ett befintligt bolån, eller om du vill ansöka om ett nytt lån och hur mycket du i så fall vill låna.
  • Fyll i dina (och eventuell medsökandes) personuppgifter samt information om hushållets ekonomi.
  • Sedan fyller du i uppgifterna kring den fastighet som lånet gäller.
  • Avsluta med att kontrollera att alla uppgifter stämmer, signera med ditt BankID och skicka in ansökan. För att medsökande ska kunna signera er gemensamma ansökan måste du själv logga ut.  


Vad händer efter att du fyllt i ansökan?
Det kommer en bunt med papper hem i brevlådan som man skriver under och kompletterar med kontonummer och försäkringsbolag som man sedan skickar tillbaka till Landshypotek. Efter detta sköter de hela processen där de löser de befintliga lånen som man haft hos en annan aktör. En sak som dök upp var att de inte kunde godkänna mitt körkort eftersom det en gång hade varit anmält stulet. Detta löste sig lätt genom ett samtal till Transportstyrelsen och de tog bort spärren via mitt mobila BankID. Några dagar senare loggar jag in på Swedbank och ser till min förvåning att mina lån är borta och att de ligger på Landshypotek uppdelade på två lån. Otroligt snabbt och smidigt, klart över förväntan gällande tid.
Nu har jag en effektiv ränta på 1,26% efter drygt en timma nedlagd tid och det kommer att spara mig ett antal tusenlappar varje året.

Se över dina lån, det kan finnas mycket att spara med minimal insats.

Sparabloggen.com

 

Annonser

Håll i hatten, sju svåra år att vänta?

pyramids-2371501_1920.jpg

Läste en artikel i DN från december 2018 där det fastslogs med biblisk jämförelse om sju goda år och sju hungersår i Egypten: Bostadspriser stiger inte för evigt, räntan kommer inte alltid vara så låg som nu och börsen kommer inte alltid att stiga. Artikelförfattaren Hasse Eriksson har en poäng i det han skriver och man kan tolka det som följande.

Bostadspriser stiger inte för evigt
Efter finanskrisen 1990-94 började fastighetspriserna att återigen stiga från bottennivåer. Små hack i kurvan kom med finanskrisen 2007-08 och 2011 var det börsoron i USA och Eurokrisen som påverkade fastighetspriserna. Men trots detta har vi haft ett fastighetsprisindex som stigit i över 20 år. Under 2018 såg vi det falla och mycket talar för att det kommer att fortsätta så men med en balanserad nedgång.

Skärmavbild 2019-01-20 kl. 18.19.20.png

Källa: Ekonomifakta


Räntan kommer inte alltid vara så låg som nu
Om vi går tillbaka lika länge som bostadspriserna har ökat dvs från 1995 har vi haft en fallande ränta där snittlisträntan 1995 låg på 10,55% för att sedan falla ner till 2,57% 2005 och sedan åter öka till 5,95% 2008. Därefter såg vi en kraftig sänkning mot låga nivåer där snitträntan på tremånaders rörliga bolån till under 2%. Nu är det ingen som tror att det kommer gå särskilt fort vad gäller ränteuppgång, men som en påminnelse är det viktigt att förstå vilken verklighet vi kan hamna i inom en femårsperiod.

Börsen kommer inte alltid att stiga
Det pratas ofta om den lång börsuppgången som har varit och tittar man på det breda indexet inklusive utdelningar har vi haft en börsuppgång på nästan 120% under de senaste sju åren. I ett längre perspektiv har det alltid funnits bubblor och krascher men trenden är, efter över hundra år fortfarande uppåt.
Men som alltid så kan ingen förutse vilken dag, månad eller år som nästa återgång kommer att ske. Sammantaget talar mycket för att kostnaden för hushållen kommer att öka över tid vilket innebär att de som är högt belånade kommer få det tuffare.

Om man köper ett hus för 5.000 000 kronor med kontantinsats på 750.000 kronor har man maximerat sin belåningsgrad till 85%. Detta medför om man räknar med amorteringskrav på 2% över 70% belåningsgrad plus 1% för skärpta amorteringskrav som infördes 1 mars 2018. (Alla som tar ett nytt bolån eller höjer sitt befintliga efter 1 mars 2018 och lånar mer än 4,5 gånger sin totala årsinkomst före skatt omfattas av det skärpta amorteringskravet).
Kostnaden vid 2% ränta skulle således vara: räntekostnad 7 083 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 17 708 kr. Om vi skruvar upp räntan till 3% stiger kostnaden markant till: räntekostnad 10 625 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 21 250 kr. Om vi skruvar upp det ytterligare till 5% blir det riktigt läskigt: räntekostnad 17 708 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 28 333 kr. (ränteavdraget på 30% är ej inräknat).
Som en första indikation på räntehöjningar var när reporäntan förändrades från -0,5% till -0,25% och detta medförde en räntehöjning på mellan 0,20% till 0,25%.

skärmavbild 2019-01-23 kl. 12.54.06

Källa: fi.se

Det är nu som bankerna bolånemarginal blir intressant. Skall de behålla nuvarande marginal på kring 1,5% kommer bolåneräntan alltid korrelera till denna siffra men det är inte troligt om man tittar bakåt historiskt. 2002 låg bolånemarginalen på 1,2% och listräntan på ca 4,80% och under bankkrisen 2008 var bolånemarginalen kring 0,20% och listräntan kring 6%.
Ytterligare en faktor som kan komma att påverka i framtiden är ränteavdragen. 6 av 8 partier har öppnat upp för att en sänkning och i en intervju i DN sa den nye bostadsministern Per Bolund: ”Mitt parti tycker att vi kan trappa ned ränteavdragen successivt och använda intäkterna för att sänka andra skatter. Det skulle kunna vara en del av en sådan skattereform. Men inga beslut är tagna”.
Detta skulle i så fall innebära ökade kostnader för bolånetagaren men som kanske kompenseras genom transferering av andra skatter.

 

Sparabloggen.com

Det rör sig på bolånemarknaden

rörsigpåbolånemarknaden(Grafik: pexels.com och Thobias)

I veckan har vi kunnat läsa braskande rubriker om en ny aktör på bolånemarknaden som vill ställa hela marknaden på ända och utmana bankernas oligopol på bolån. Jag pratar om enkla.com som har kommit med ett erbjudande på 0,95% för ett bolån bundet på tre år. Vad är det som händer? Är det för bra för att vara sant?

Faktum är att det dykt upp flera olika aktörer på sistone som vill vara med att tävla om bolånen. Stabelo (via Avanza), Hypoteket och enkla.com är de tre senaste tillskotten med olika erbjudanden. Frågan är om det finns plats för flera aktörer? Hur stor är kakan inom bolånemarknaden?

Det har talats mycket om svenskarnas skuldberg. Detta är berg är på 3 800 miljarder kronor (2017-06-30) och av det är ca 3 000 miljarder i just bolån. Vinsten tjänar bankerna på räntemarginalen. Alltså skillnaden mellan vad banken får låna pengar för, och den ränta bolånekunden får. Denna räntemarginal har finansinspektionen koll på och den är idag på rekordhöga 1,71%. Så hög har marginalen inte varit på 15 år. Slår man ihop dessa siffror så borde det innebära att vinsten att hämta på bolån hamnar i storleksordningen 0,0171 * 3 000 000 000 000 kr = 51 300 000 000 kr, eller 51,3 miljarder. Det är jättemycket pengar. Det utgör en tämligen stor del av bankernas vinster. Kakan som de nya uppstickarna vill ta del av är alltså ganska stor.

BolånemarginalBolånemarginalen ligger för tillfället på 1,71% av det utlånade kapitalet. Det är skillnaden på hur hög ränta som banken lånar till och den ränta som deras kunder lånat till. Detta ger en stor del av bankernas 106 miljarder kr i samlade vinster 2017.

Så här ser de nya aktörernas erbjudande ut:

enkla.com 0,95%, tre års bundet bolån. (2018-03-25)
Hypoteket 1,28%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)
Stabelo 1,29%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)

Jämförelse med snitträntor: (klicka länken för aktuella värden)

Mitt Bolån 1,42% (2018-03-25)
SBAB 1,43% (2018-03-25)
ICA Banken 1,45% (2018-03-25)

Det finns alltså en hel del pengar att spara här! Skillnaden mellan bästa snitträntan och enklas erbjudande är 0,47%-enheter. Det motsvarar 4 700 kr/år för varje miljon i bolån man har, eller ungefär 400 kr/mån. Jämför man däremot med den vanliga listräntan (på ca 2%) så sparar man nästan 10 000 kr/år!

Det känns som att det inte finns mycket att tveka på, det är bara att skicka iväg en ansökan idag. Men bankernas experter (som kanske är lite jäviga trots allt?) höjer ett varningens finger:

Erbjudandet är tidsbestämt. Det är bundet på tre år, men har också en löptid på tre år. Det gör att efter tre år är det inte 100% säkert att man får ett nytt lån. Det skulle kunna innebära att om dina ekonomiska förutsättningar försämrats (blivit arbetslös, sjukskriven mm) kanske lånet inte blir förlängt. Då är det ju inte helt säkert att du får lån någon annanstans heller. Det blir lite tufft om hela bolånet ska betalas tillbaka på en gång. Detta har diskuterats i nyheterna under veckan.

Här talas det om enkla.com.
FI tittar på om tillståndet för enkla.com verkligen gäller fortfarande.
Här diskuteras att amorteringskrav också kommer att gälla enkla.com.
Här diskuterar det Hypoteket.
Här diskuteras rimligheten i erbjudandet.
I denna artikel svarar enkla.com VD.

Intresset är onekligen stort, och marknaden gungar. Jag tror att enkla.com kommer finnas kvar och skaka om marknaden rejält. Dra nytta av det!

Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?

Det är inte lätt att veta vart det tar vägen. Men hur det än är så rör det sig på bolånemarknaden. Jag skulle tro att det blir lite lättare att förhandla med bankerna kring bolån nu. Vad ska de svara på frågan ”Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?

Sedan är det lite svårt att veta vilka kunder de olika aktörerna vill knyta till sig. Med en låg ränta kommer de att kräva en ganska låg kreditrisk. Lånet för inte vara för stort, huset får inte vara för högt belånat, betalningsförmågan (lönen) får inte vara för låg. Det hade varit intressant att veta ungefär hur de olika bolagen tänker kring det.

Har du erfarenheter av de nya bolånen? Hur har det gått med din förhandling om räntan på bolånet? Hör gärna av dig i mejl eller kommentar!

/sparabloggen.com

Är du beredd på höjda boräntor?

house-35535_1280

Ingen vet säkert men det spekuleras från olika håll att bolåneräntorna kanske inom ett år börjar stiga mot nivåer som vi inte sett på många år. Är du förberedd för denna framtid?

En del i det hela är regelskärpningar kring bankernas kapitaltäckning, finansiering och riskhantering kommer att fördyra finansieringen av bolån och bidra till att pressa bolåneräntorna uppåt. Sedan kommer den stora frågan när riksbanken väljer att börja höja räntan?

Bostäder i de flesta städer har ökat i pris men när bolånen blir billigare märker man inte av det i plånboken. Men detta kan snabbt vända och värdet på bostaden sjunker samtidigt som räntorna tar fart, det är då som den omtalade bostadsbubblan blommar ut.

Om vi målar upp ett tänkbart scenario inför framtiden där räntan kan ligga på fem procent kommer din månadskostnad att öka dramatiskt. Känner du att den framtida kostnaden kommer att belasta din ekonomi för mycket? Det enda sättet att påverka detta är att amortera på lånet eller helt enkelt sälja och köpa en billigare bostad.  Vad gäller ränteavdragen diskuteras det bland partierna huruvida dessa skall vara kvar, om de skall sänka nivån eller försvinna helt. Om ränteavdraget skulle försvinna helt innebär det att 30% av räntekostnaden inte längre är möjlig att dra av. Det är upp räntor upp till 100 000 kronor som innefattar 30% avdrag och när räntekostnaden överstiger 100.000 kronor får endast 21% av räntan dras av i dagsläget.

Vi har tagit fram en beräkning på ett lån på 2 000 000 skulle förändras i takt med ränteökning. Vi valde en amorteringsplan på 40 år och utan ränteavdrag.

Skärmavbild 2016-01-24 kl. 09.31.51

Är du orolig för framtiden bör du stresstesta din ekonomi och kolla av hur en ränteökning på din bostad påverkar din plånbok.

1. Kolla hur mycket högre bostadskostnader du klarar utan att få problem i din vardagsekonomi.

2. Passa på att spara medan räntorna är låga och därmed skaffa dig en buffert

3. Överväg om du ska binda räntan för delar av ditt lån.

 

Skärmavbild 2016-01-26 kl. 17.42.01Källa: Swedbank

Här kan man se utvecklingen för Swedbanks bolån under 10 år, frågan är vart kurvorna tar vägen de närmaste åren?

Stresstesta din ekonomi!

calculator-178127_1920
Hushållen i Sverige har fått avnjuta flera år av ständigt bättre förutsättningar. Lönerna har stigit mer än andra länders under flera år, räntorna på våra lån har varit låga i tio år, skatterna har minskat senaste åren, priserna har gått ner under lång tid. Vi har mer pengar nu än vad vi haft under lång tid.

Men ingenting varar för evigt, efter sol kommer regn (och tvärtom). Hur skulle din ekonomi klara av lite bistrare tider? Hur stor risken är för dessa förändringar är lite svårt att säga. Vissa kommer med all säkerhet att komma, medan andra kanske känns mer avlägsna. Dock är det alltid bra att ha koll på läget med en stresstest av din ekonomi!

Vilka olyckor är det som drabba oss? Jag har lånat en ”olyckor” från den utmärkta TV-serien ”Låna för livet” som UR sänder på onsdagar just nu. Följ gärna serien via URplay.

Vi kan råka ut för:

  • Räntehöjning (En vanlig ränta man bör klara på bolånet är 5%)
  • Amorteringskrav (Förslaget låg på 2% av bolånet om året tills man betalat av till 75%)
  • Fastighetsskatt (Förr låg fastighetsskatten på 1% av taxeringsvärdet)
  • Sjukdom/arbetslöshet. (Max A-kassa utan tillägg är ca 10 350 kronor efter skatt. Om du har en inkomstförsäkring via facket eller privat bolag kan du få mer)

Hur troligt är de här sakerna inträffar? Tja, räntehöjningar kommer utan tvekan. Men kanske först sommaren 2016. Amorteringskraven var på gång, men togs bort på grund av juridiska tveksamheter. Alltså är det ganska troligt att det kommer, men kanske från ett annat håll. Fastighetsskatten är lite mer osäkert och risken för arbetslöshet eller sjukdom är väldigt svårt att spekulera i.

Men vad skulle allt detta betyda? Jag lägger upp ett scenario:

Förutsättningar:
Bolån: 1 000 000 kr
Inkomst: 28 000 kr + 21 000 kr efter skatt

”Olyckor”:
Räntehöjning:
1,5 % stiger till 5%.
Månadsavgift innan: 1 000 000 * 0,015 / 12 = 1 250 kr/mån
Månadsavgift efter: 1 000 000 * 0,05 /12 = 4 170 kr/mån (ökning med 2 920 kr/mån)

Amorteringskrav: 2% av bolånet
Nu: Ingen amortering.
Sedan: 1 000 000 * 0,02 / 12 = 1 670 kr/mån

Fastighetsskatt: 1% av taxeringsvärdet:
Fastighetsavgift: 7 112 / 12 = 590 kr/mån
Taxeringsvärde, typ: 1 500 000 kr
Fastighetsskatt: 1 500 000 * 0,01 / 12 = 1 250 kr/mån (ökning med 660 kr/mån)

Arbetslöshet: (1 pers)
Inkomst tidigare: 21 000 kr/mån
Inkomsten efter: 10 350 kr/mån (sjunker med 10 650 kr/mån)

Detta var flera olyckor efter varandra men om man drabbas av allt detta så kommer månadskostnaden att drabbas negativt och sjunka med 15 900 kr/mån. Det är en ansenlig försämring av månadsbudgeten. Arbetslösheten är också den största delen av detta. Men även om man inte blir arbetslös, men drabbas av det övriga så minskar månadsbalansen med 5 250 kr/mån.

Allt detta är högst hypotetiska siffror. Det intressanta för är vad som skulle kunna gälla för just dig och din ekonomi. Gör ett eget stresstest av din ekonomi. Du kan göra det helt på egen hand, om du har koll på alla siffror. Men du kan också ta hjälp sidor på nätet:

DN Ekonomi

IKANOBank Blogg

Men vad ska alla denna dysterhet tjäna till? Den dagen, den sorgen. Men å andra sidan kan man också ta kontroll över situationen. Om stresstestet visar att det kan blir kämpigt, ta då tag i situationen nu innan något händer. Dra åt budgeten och spara undan till en rejäl buffert! Det gör att du står bättre rustad att klara bistrare tider i framtiden. Både genom att du är van vid en tuffare budget, och dels genom att du har en liten reserv att ta till om det skulle behövas.

Även på kortare sikt kan det vara värdefullt att ta kontroll t.ex över din semesterkassa.

Stresstesta din kassa, DN Ekonomi

Lycka till med stresstestet!