Bolån

Att byta bolån i verkligheten

logotyp_landshypotek.jpg

För någon månads sedan skrev vi om hur lite tid det behövs för att byta till en bättre bolångivare och inte minst hur mycket pengar man kan spara genom att göra smarta val. Och så här gick det för mig.

Efter att jag hade skrivit inlägget om att se över sina bolån och byta till någon aktör med bättre villkor gjorde jag slag i saken. Jag funderade om jag skulle binda bolånet på tre år via Avanza som var billigast av de fyra aktörer som jag hade undersökt. Men jag valde sedan att fortsätta med ett rörligt lån (3-mån) och då föll valet på Landshypotek Bank som för tillfället är billigast med 1,25%. Jag kunde i förväg inte säga om det var just den räntan jag skulle få men på det teoretiska planet uppfyllde jag alla kriterier.

Hur gick jag då tillväga?
Förfarandet var så här i efterhand mycket enkelt och minimalt tidskrävande med tanke på de pengar som man faktiskt kan spara. Landshypotek har själva en guide för hur förfarandet ser ut och vad man kan förbereda när man gör själva ansökan på deras hemsida:

Bra att ha redo

  • BankID, i mobilen eller datorn.
  • Uppgifter om huset: fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, marknadsvärde.
  • Uppgifter om andra lån du har.

Om du ansöker om att flytta ett lån behöver du också ha uppgifter om ditt nuvarande lån som lånenummer, belopp, villkorsändringsdag och ränta.

Tilläggas skall att de uppgifter som jag behövde komplettera via mail var amorteringsunderlag samt att jag skickade skärmdumpar på mina befintliga lån med alla uppgifter kring dessa.

När du ansöker

  • Börja med att fylla i om du vill flytta ett befintligt bolån, eller om du vill ansöka om ett nytt lån och hur mycket du i så fall vill låna.
  • Fyll i dina (och eventuell medsökandes) personuppgifter samt information om hushållets ekonomi.
  • Sedan fyller du i uppgifterna kring den fastighet som lånet gäller.
  • Avsluta med att kontrollera att alla uppgifter stämmer, signera med ditt BankID och skicka in ansökan. För att medsökande ska kunna signera er gemensamma ansökan måste du själv logga ut.  


Vad händer efter att du fyllt i ansökan?
Det kommer en bunt med papper hem i brevlådan som man skriver under och kompletterar med kontonummer och försäkringsbolag som man sedan skickar tillbaka till Landshypotek. Efter detta sköter de hela processen där de löser de befintliga lånen som man haft hos en annan aktör. En sak som dök upp var att de inte kunde godkänna mitt körkort eftersom det en gång hade varit anmält stulet. Detta löste sig lätt genom ett samtal till Transportstyrelsen och de tog bort spärren via mitt mobila BankID. Några dagar senare loggar jag in på Swedbank och ser till min förvåning att mina lån är borta och att de ligger på Landshypotek uppdelade på två lån. Otroligt snabbt och smidigt, klart över förväntan gällande tid.
Nu har jag en effektiv ränta på 1,26% efter drygt en timma nedlagd tid och det kommer att spara mig ett antal tusenlappar varje året.

Se över dina lån, det kan finnas mycket att spara med minimal insats.

Sparabloggen.com

 

Annonser

Håll i hatten, sju svåra år att vänta?

pyramids-2371501_1920.jpg

Läste en artikel i DN från december 2018 där det fastslogs med biblisk jämförelse om sju goda år och sju hungersår i Egypten: Bostadspriser stiger inte för evigt, räntan kommer inte alltid vara så låg som nu och börsen kommer inte alltid att stiga. Artikelförfattaren Hasse Eriksson har en poäng i det han skriver och man kan tolka det som följande.

Bostadspriser stiger inte för evigt
Efter finanskrisen 1990-94 började fastighetspriserna att återigen stiga från bottennivåer. Små hack i kurvan kom med finanskrisen 2007-08 och 2011 var det börsoron i USA och Eurokrisen som påverkade fastighetspriserna. Men trots detta har vi haft ett fastighetsprisindex som stigit i över 20 år. Under 2018 såg vi det falla och mycket talar för att det kommer att fortsätta så men med en balanserad nedgång.

Skärmavbild 2019-01-20 kl. 18.19.20.png

Källa: Ekonomifakta


Räntan kommer inte alltid vara så låg som nu
Om vi går tillbaka lika länge som bostadspriserna har ökat dvs från 1995 har vi haft en fallande ränta där snittlisträntan 1995 låg på 10,55% för att sedan falla ner till 2,57% 2005 och sedan åter öka till 5,95% 2008. Därefter såg vi en kraftig sänkning mot låga nivåer där snitträntan på tremånaders rörliga bolån till under 2%. Nu är det ingen som tror att det kommer gå särskilt fort vad gäller ränteuppgång, men som en påminnelse är det viktigt att förstå vilken verklighet vi kan hamna i inom en femårsperiod.

Börsen kommer inte alltid att stiga
Det pratas ofta om den lång börsuppgången som har varit och tittar man på det breda indexet inklusive utdelningar har vi haft en börsuppgång på nästan 120% under de senaste sju åren. I ett längre perspektiv har det alltid funnits bubblor och krascher men trenden är, efter över hundra år fortfarande uppåt.
Men som alltid så kan ingen förutse vilken dag, månad eller år som nästa återgång kommer att ske. Sammantaget talar mycket för att kostnaden för hushållen kommer att öka över tid vilket innebär att de som är högt belånade kommer få det tuffare.

Om man köper ett hus för 5.000 000 kronor med kontantinsats på 750.000 kronor har man maximerat sin belåningsgrad till 85%. Detta medför om man räknar med amorteringskrav på 2% över 70% belåningsgrad plus 1% för skärpta amorteringskrav som infördes 1 mars 2018. (Alla som tar ett nytt bolån eller höjer sitt befintliga efter 1 mars 2018 och lånar mer än 4,5 gånger sin totala årsinkomst före skatt omfattas av det skärpta amorteringskravet).
Kostnaden vid 2% ränta skulle således vara: räntekostnad 7 083 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 17 708 kr. Om vi skruvar upp räntan till 3% stiger kostnaden markant till: räntekostnad 10 625 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 21 250 kr. Om vi skruvar upp det ytterligare till 5% blir det riktigt läskigt: räntekostnad 17 708 kr plus amorteringskostnad 10 625 kr = 28 333 kr. (ränteavdraget på 30% är ej inräknat).
Som en första indikation på räntehöjningar var när reporäntan förändrades från -0,5% till -0,25% och detta medförde en räntehöjning på mellan 0,20% till 0,25%.

skärmavbild 2019-01-23 kl. 12.54.06

Källa: fi.se

Det är nu som bankerna bolånemarginal blir intressant. Skall de behålla nuvarande marginal på kring 1,5% kommer bolåneräntan alltid korrelera till denna siffra men det är inte troligt om man tittar bakåt historiskt. 2002 låg bolånemarginalen på 1,2% och listräntan på ca 4,80% och under bankkrisen 2008 var bolånemarginalen kring 0,20% och listräntan kring 6%.
Ytterligare en faktor som kan komma att påverka i framtiden är ränteavdragen. 6 av 8 partier har öppnat upp för att en sänkning och i en intervju i DN sa den nye bostadsministern Per Bolund: ”Mitt parti tycker att vi kan trappa ned ränteavdragen successivt och använda intäkterna för att sänka andra skatter. Det skulle kunna vara en del av en sådan skattereform. Men inga beslut är tagna”.
Detta skulle i så fall innebära ökade kostnader för bolånetagaren men som kanske kompenseras genom transferering av andra skatter.

 

Sparabloggen.com

Det rör sig på bolånemarknaden

rörsigpåbolånemarknaden(Grafik: pexels.com och Thobias)

I veckan har vi kunnat läsa braskande rubriker om en ny aktör på bolånemarknaden som vill ställa hela marknaden på ända och utmana bankernas oligopol på bolån. Jag pratar om enkla.com som har kommit med ett erbjudande på 0,95% för ett bolån bundet på tre år. Vad är det som händer? Är det för bra för att vara sant?

Faktum är att det dykt upp flera olika aktörer på sistone som vill vara med att tävla om bolånen. Stabelo (via Avanza), Hypoteket och enkla.com är de tre senaste tillskotten med olika erbjudanden. Frågan är om det finns plats för flera aktörer? Hur stor är kakan inom bolånemarknaden?

Det har talats mycket om svenskarnas skuldberg. Detta är berg är på 3 800 miljarder kronor (2017-06-30) och av det är ca 3 000 miljarder i just bolån. Vinsten tjänar bankerna på räntemarginalen. Alltså skillnaden mellan vad banken får låna pengar för, och den ränta bolånekunden får. Denna räntemarginal har finansinspektionen koll på och den är idag på rekordhöga 1,71%. Så hög har marginalen inte varit på 15 år. Slår man ihop dessa siffror så borde det innebära att vinsten att hämta på bolån hamnar i storleksordningen 0,0171 * 3 000 000 000 000 kr = 51 300 000 000 kr, eller 51,3 miljarder. Det är jättemycket pengar. Det utgör en tämligen stor del av bankernas vinster. Kakan som de nya uppstickarna vill ta del av är alltså ganska stor.

BolånemarginalBolånemarginalen ligger för tillfället på 1,71% av det utlånade kapitalet. Det är skillnaden på hur hög ränta som banken lånar till och den ränta som deras kunder lånat till. Detta ger en stor del av bankernas 106 miljarder kr i samlade vinster 2017.

Så här ser de nya aktörernas erbjudande ut:

enkla.com 0,95%, tre års bundet bolån. (2018-03-25)
Hypoteket 1,28%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)
Stabelo 1,29%, tre månaders rörligt bolån. (2018-03-25)

Jämförelse med snitträntor: (klicka länken för aktuella värden)

Mitt Bolån 1,42% (2018-03-25)
SBAB 1,43% (2018-03-25)
ICA Banken 1,45% (2018-03-25)

Det finns alltså en hel del pengar att spara här! Skillnaden mellan bästa snitträntan och enklas erbjudande är 0,47%-enheter. Det motsvarar 4 700 kr/år för varje miljon i bolån man har, eller ungefär 400 kr/mån. Jämför man däremot med den vanliga listräntan (på ca 2%) så sparar man nästan 10 000 kr/år!

Det känns som att det inte finns mycket att tveka på, det är bara att skicka iväg en ansökan idag. Men bankernas experter (som kanske är lite jäviga trots allt?) höjer ett varningens finger:

Erbjudandet är tidsbestämt. Det är bundet på tre år, men har också en löptid på tre år. Det gör att efter tre år är det inte 100% säkert att man får ett nytt lån. Det skulle kunna innebära att om dina ekonomiska förutsättningar försämrats (blivit arbetslös, sjukskriven mm) kanske lånet inte blir förlängt. Då är det ju inte helt säkert att du får lån någon annanstans heller. Det blir lite tufft om hela bolånet ska betalas tillbaka på en gång. Detta har diskuterats i nyheterna under veckan.

Här talas det om enkla.com.
FI tittar på om tillståndet för enkla.com verkligen gäller fortfarande.
Här diskuteras att amorteringskrav också kommer att gälla enkla.com.
Här diskuterar det Hypoteket.
Här diskuteras rimligheten i erbjudandet.
I denna artikel svarar enkla.com VD.

Intresset är onekligen stort, och marknaden gungar. Jag tror att enkla.com kommer finnas kvar och skaka om marknaden rejält. Dra nytta av det!

Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?

Det är inte lätt att veta vart det tar vägen. Men hur det än är så rör det sig på bolånemarknaden. Jag skulle tro att det blir lite lättare att förhandla med bankerna kring bolån nu. Vad ska de svara på frågan ”Jag fick erbjudande om en ränta på 0,95% av enkla.com. Vad får jag hos dig? Varför ska jag stanna hos er?

Sedan är det lite svårt att veta vilka kunder de olika aktörerna vill knyta till sig. Med en låg ränta kommer de att kräva en ganska låg kreditrisk. Lånet för inte vara för stort, huset får inte vara för högt belånat, betalningsförmågan (lönen) får inte vara för låg. Det hade varit intressant att veta ungefär hur de olika bolagen tänker kring det.

Har du erfarenheter av de nya bolånen? Hur har det gått med din förhandling om räntan på bolånet? Hör gärna av dig i mejl eller kommentar!

/sparabloggen.com

Amortering som sparkonto?

Spara hus

Images Money, flickr.com, Creative Commons

Det kan vara svårt att hitta ett lämpligt ställe att spara sina pengar nu när vi har minusränta, börsen har greklandsfrossa, och obligationerna sägs vara övervärderade. Vad ska man göra med sina sparpengar egentligen?

Det vanliga svaret är ha en del på börsen, men med en liten del nu när det är skakigt. 10% i en billig indexfond och 90% i billiga korta räntefonder, nu över sommaren. Ett bra svar, så klart. Sedan kan man ändra fördelningen utifrån vad man tror och vilken risk man vill ta. Jag hörde dock om en annan intressant strategi. Det handlar om att använda sitt bolån som sparkonto, genom att amortera kraftigt. Det är Jonas Lindmark från Morningstar som berättade detta i det allra första avsnittet av Fondpodden, lyssna efter 5:25.

Lindmarks taktik var som ett buffertsparande, eller kortsiktigt målsparande (semesterresor, bil och liknande). Han amorterade kraftigt varje månad på bolånet för att sedan gå till banken och höja upp lånet igen när han behövde pengar. Detta är en ganska intressant strategi med tanke på att räntorna på sparkontona är så låga (ej existerande) och att man samtidigt som man amorterar minskar sin ekonomiska risk den dag när räntorna ökar.

Fördelarna med amortering är många. Jens Bankman (för han heter väl Bankman 😉 förklarar allt om amortering.

Använder man amortering som sparmetod så får man inte någon ränta utbetalt, utan man slipper helt enkelt att betala räntan på lånet. Man slipper också betala skatt på den kapitalinkomst som en ränteinkomst från ett sparkonto hade gett. Dock har vi ju ränteavdrag i Sverige på bolånen som är lika stort (30%). Den går man ju miste om, så någon skattemässig effekt blir det ju inte egentligen. Men om ränteavdraget plockas bort så kommer ”amorteringsspara” att blir väldigt förmånligt skattemässigt.

Amortering som sparmetod kan vara bra om:

  • Du har en liten buffert som du snabbt kan komma åt. (Det tar ett tag att få ut pengar på huset).
  • Du har bolån.
  • Du är ute efter ett riskfritt målsparande. (På typ ett år till semester, bil mm)
  • Det inte finns några administrativa avgifter hos banken när man ökar lånet igen. (Fråga din bankman)
  • Du inte använder det som långsiktig placering. Börsplaceringar vinner ”alltid” på sikt.

Läs mer om amortering som sparmetod:

Byggahus.se
SvD Näringsliv
IKANO Bostad
Fondkollen.se
Alltomspara.se
Günther Mårder, Nordnetbloggen.se

Nu har du fått en infallsvinkel till i ditt sparande! Varför inte låta amortering bli en del av ditt sparande? Det minskar din ekonomiska risk för framtida höjda räntor, och det ger dig en riskfri sparränta som är lika hög som ditt bolån!

Mvh,
Sparabloggen.com

Snitträntan – en lysande idé

ränta hus

pixabay.com

Det råder nog ingen tvekan om att bostadslånet är det lån som belastar ekonomin mest. Att räntan har sjunkit drastiskt under några år har varit en mycket lönsam affär för de flesta som äger sin bostad. Nu finns det ju de som sitter fast i 10-åriga lån och som ännu inte har fått känna av hur månadskostnaden har minskat. Från den första juni är det lag på att redovisa sin snittränta, ett helt fantastiskt sätt för konsumenten att ha koll på hur verkligheten ser ut.

snittränta

Källa: Compricer

Se över Era lån och jämför hur just din bank ligger till i jämförelse både med sin egen snittränta men också hur konkurrenterna agerar på marknaden.
Enligt undersökningar från Sifo har 70 procent av alla bolånekunder inte prutat på sin ränta. Detta innebär i praktiken att om man har några miljoner i lån förlorar man många tusenlappar varje år. Se till att alltid minimera dina räntekostnader, banken kommer inte att göra det åt dig.

Räkneexempel på årskostnad för olika summor och räntenivåer:

1 00000 kr – 2% = 19 992 kr
1 00000 kr – 1.33% = 13 296 kr

2 00000 kr – 2% = 39 996 kr

2 00000 kr – 1.33% = 26 592 kr

Om man till exempel kontaktar SEB och refererar till snitträntan är det inte alls säkert att just du kommer att få den. Banken kan också komma att ställa motkrav som att flytta över alla sina bankaffärer, sparande osv.
Men en sak är säker, prutar du på listräntan kommer du att få en lägre ränta.
Om inte, gå till nästa bank!

Bolånet avgör! Att byta bank, del 3

Det finns ganska stora pengar att spara på att byta bank. Billigare tjänster, bättre räntor, mm. Men den absolut största besparingen finns inom bolåneräntor. (Självklart om du har bolån! Ju större lån, desto mer avgör räntan!)

Alltså ska du byta till den bank som ger dig lägst ränta på ditt lån. Detta är dessutom något som är bra att göra då och då. Kanske någon gång om året? Vartannat åt? Det beror såklart lite på hur länge du bundit din låneränta. Det är nämligen ganska dyrt att förtidslösa ett bundet lån. (Detta är en viktig anledning till att inte binda sina lån. Du kan inte byta bank för ditt bolån på ett billigt sätt om ditt lån är bundet!)

Vi räknar lite på hur mycket bolånet kostar, och vad man kan tjäna! Vi fortsätter att utgå från någon sorts medelkund, med 1 000 000 kr i bolån:

Skärmdump 2014-09-10 21.49.31

Räntan just nu är ju väldigt, väldigt låg. Det är ingen större skillnad mellan de olika bindningstiderna. Ska man spekulera i vad det beror på så beror det kanske på att bankerna tror att räntan kommer att sjunka ytterligare lite grand närmsta tiden. Man kan ju alltid utgå ifrån att de bundna räntorna är satta så att risken att banken förlorar pengar är ganska låg. (En anledning till att inte binda räntan…)

Dessa räntor är de billigaste officiella räntorna som nu presenteras på nätet. Du ska inte ha en högre ränta än dessa! (http://www.compricer.se/bolan/) Dessutom ska du förhandla till dig en ränterabatt som ger dig ännu lägre ränta än listräntorna! Hur stor ränterabatt du kan få beror på den risk banken ger dig och hur värdefull du är som kund. (Osäkra inkomster, låg marginal mellan lön och utgifter, inget sparat kapital, lågt bolån… detta gör det svårare att förhandla.) En normalkund borde kunna få 0,3%-enheter – 0,4%-enheter i ränterabatt!

Du skulle alltså spara 4 000 kr/år eller ca 330 kr/mån för varje miljon du har i lån om du kan få 0,4%-enheter i ränterabatt!

Hur gör man? Så här:

  1. Kolla över om lånen är bundna. Du kan förhandla obundna lån, eller lån som löper ut. Håll koll på när det är dags! Bankerna har tidigare haft som rutin att binda om utgående lån på samma löptid som tidigare, utifrån listräntor! De vill lura dig på förhandlingen och tusentals kronor!
  1. Kolla upp marknaden. Använd jämförelsesajten ovan och få koll på hur räntorna ligger just nu. Jämför med de räntor du har. Du borde du kunna se hur du kan förändra dina räntor!
  1. Gör en första koll. Gå till minst 3 banker, gärna mer. Detta steg kan göras på mejl för att spara tid, men det är alltid bättre att ses öga mot öga. Påtala hur räntan ser ut på marknaden (bästa ränta) och fråga vad just deras bank kan erbjuda dig för att få dig som kund.
  1. Spela ut banker mot varandra. Använd sedan bästa förstabud, bästa mejlbud, för att pressa övriga banker så mycket som möjligt. Du kommer att få ett motbud.
  1. Taktik. När du förhandlar så har du lite att spela med. Du ska påtala hur säker du är som kund (bra marginaler, fast säkert jobb mm) Ge banken lite perks; du kan bli helkund mm. (dock med förmånskundserbjudande… gratis kort mm).
  1. Färdigt!

Du kan också låta Günther Mårder leda dig genom stegen. Han ha en utmärkt video om detta på youtube!

Denna procedur kanske tar dig… 2 – 3 timmar. Är det svårt med tid så jobba med mejl och telefon fram till sista förhandlingen med den bank som verkar bäst. Men tänk på att du sparar 1 000 kr för varje 0,1%-enhet som du sänker räntan. Det kommer bli en bra timpeng!

Sedan binder du inte räntan, eller binder den max på ett eller två år. Du ska nämligen göra om detta när bindningstiden löpt ut!

Exempel ”Byta från storbank till Bästa alternativet med rabatt:”

Skärmdump 2014-09-10 21.53.36

Du kan givetvis få denna rabatterade, grymma, inofficiella ränta även hos en storbank. Du behöver kanske inte byta bank alls?

Mer info om detta kan du läsa här: (tips, svar, strategier mm)

http://www.radron.se/guider/billigare-bolan/
http://www.dn.se/ekonomi/sa-forhandlar-du-ner-din-boranta/
http://www.boupplysningen.se/banker-och-bolan/sahar-prutar-du-rantan-hos-banken/
http://www.rikatillsammans.se/2009/01/17/tjana-tusenlappar-sa-latt-sanker-du-din-boranta/
http://www.comboloan.se/forum_v2/forum_post_show.asp?Forum=1&Cat=1&Topic=8901