Portfölj

Investera med Tessin – intressant, men håll koll på riskerna

Framsida(Grafik: pixabay och Thobias)

Oktober har varit en skakig månad på börsen. Börsens breda index gjorde en liten sättning på ca 9 %, och frågan om att diversifiera sin portfölj dyker upp. Finns det andra tillgångsslag att investera i? En investeringsportfölj kan innehålla flera olika tillgångsslag. Börsnoterade bolag är givetvis ett, men det kan också vara räntor eller guld. Eller varför inte fastigheter? Vi tar en titt på hur man kan göra för att investera i fastigheter genom plattformen Tessin.

Att investera i fastigheter kan kännas krångligt och framförallt kapitalkrävande. Att köpa ett hyreshus går loss på ett antal miljoner, oavsett var i Sverige vi är. Ska vi sedan köpa en fastighet och renovera upp det för att sedan omvandla till bostadsrätter som vi säljer av… då krävs det ju ganska mycket pengar. Det gör ju att denna typ av investering inte har varit tillgänglig för den vanlige privatspararen tidigare. Men nu har det blivit ändring på den punkten i och med starten av crowdfundingplattformen Tessin!

Detta inlägg är framtaget i samarbete med Tessin. Om du följer våra länkar och startar konto hos Tessin så kommer vi att få en liten kickback. Det kostar inte dig någonting, men vi får en liten slant. Detta påverkar inte innehållet i detta blogginlägg. 25 % av min privata portfölj är placerad i fastigheter via Tessins plattform, och det är därför jag rekommenderar plattformen. 

Idén bakom Tessin är att privatpersoner ska kunna delta i investeringar i fastighetsprojekt utan att behöva sätta in flera miljoner. Istället samlar Tessin ihop ett par hundra investerar som tillsammans kan investera de miljoner som behövs för att slutföra projektet. Det kan också vara skönt att slippa genomföra jobbet med projektering av byggandet själv… Man kan i korta drag säga att du lånar ut pengar till en fastighetsentreprenör i ett till två år som genomför sitt projekt med hjälp av kapitalet. När löptiden på lånet löpt ut så betalas kapitalet + ränta tillbaka till dig.

Bostadsrätter med Tessin

En fördel med att investera pengar via Tessin är att värdet inte uppdateras varje dag (eller varje minut). Får man en månad som oktober i år med en börsnedgång på 9% kan det känns psykiskt pressande. Kanske så jobbigt att man gör en del överilade beslut. Säljer bolag man borde haft kvar eller liknande. Kapitalet som investeras via Tessin prissätts inte varje dag. Istället är avkastningen känd redan från början.

När du gör investeringar ska du alltid försöka ha lite koll på riskerna. Avkastning är alltid förenat med risk.

Vill du ta en titt på vilka projekt som är aktuellt hos Tessin just nu kan du följa länken här. Som du ser finns det skiftande projekt med en avkastning på runt 9% – 11% med en löptid på 1 år – 2 år. Men all avkastning oavsett tillgångsslag beror på att man tar en viss risk vid investeringen. Det gäller oavsett om vi talar aktier, räntor, råvaror eller fastigheter. Så vilka risker finns hos projekten hos Tessin? 44 av Tessins projekt har genererat avkastning enligt plan. Ett projekt har hamnat i trubbel, så det ser givetvis lite olika ut för olika projekt, men man bör kika lite följande saker:

  • Personrisk
    Varje projekt drivs av en eller flera personer. Erfarenheten, kompetensen, engagemanget och moralen hos dessa personer kommer att avgöra hur projektet går framåt. Det är värt att kolla upp vilka som ligger bakom projektet. Vilken erfarenhet har de? Har de fler projekt på gång? Har de erfarenhet av fastigheter?
  • Projektrisk
    Varje projekt innehåller en stor del av byggarbete. Renoveringar och bygge ska löpa enligt tidsplan så att försäljningar kan ta vid. Tillstånd behöver sökas och erhållas, regler ska följas. För att affären ska gå i lås som tänkt behöver byggnationen löpa på enligt plan.
  • Marknadsrisk
    När projektet är i hamn behöver också alla lägenheter säljas/hyras ut, helst till de pris som man från början kalkylerat. Om marknaden ger vika kommer lägenheterna att behöva säljas billigare, och det påverkar främst vinsten för projektägaren. Om det värsta sker så kommer bolaget gå i konkurs, och då vill man som långivare var tidigt i kedjan av fordringsägare som får tillbaka sin pengar.

Det gäller att hantera risken. Lägg en del av ditt kapital i fastigheter, och resten i andra tillgångsslag. Försök vara selektiv med de projekt du väljer!

Hur ska man då hantera risken? Det första du ska tänka på är att bara placera en del av ditt kapital i fastigheter. Enligt yale-modellen bör man investera 10% – 20% av sin portfölj i fastigheter. För en nybörjare kan det innebära att Tessins mini-insatser blir lite tunga. Sedan tycker jag man ska välja projekt som:

  • Drivs av erfarna projektägare
  • Alla tillstånd och bygglov finns på plats från början.
  • Löptiden bör inte vara alltför lång. Marknaden om tre år är svår att förutse.
  • Gäller det bostadsrätter ska dessa vara sålda från början.
  • Projekt med fastighetspant, aktiepant, proprieborgen, eller andra säkerheter är att föredra.
  • Marknaden i Stockholm är Sveriges mest utsatta. Kan vara värt att se åt andra håll.
  • Hyresfastigheter är intressanta i tider med avmattning på bostadspriser och stigande räntor.

Några exempel på tidigare projekt som passar in på detta är till exempel ”Slutsålda kedjehus i Strängnäs” och ”Nybyggda hyresrätter i Småland”.

Skapa gärna konto direkt, så kan du gå in och se vilka projekt som finns för tillfället.

stockholm

Är du intresserad över hur det fungerar rent praktiskt så fungera det så här:

  1. En fastighetsentreprenörer har ett projekt på gång. Det kan gälla att bygga ett radhusområde, ett hyreshus eller att renovera en fastighet och sedan sälja bostadsrätter. För att finansiera projektet samlar entreprenören in kapital från olika håll, oftast banklån. Dock kan det behövas ett sorts ”topplån” på en mindre del av det totala kapitalet… och då kontaktar de Tessin för att ta in kapital. Oftast handlar det om ett tiotal miljoner kronor.
  2. Tessin samlar ihop information om projektet. Vad ska byggas? Hur ser tidsplanen ut? Hur mycket kapital behövs? Finns bygglov klart? Hur ser det ut med den finansiella situationen för bolaget? Hur stor ränta betalas ut på investerat kapital? Hur lång är löptiden till du får tillbaka ditt kapital + ränta? Denna information presenteras i ett prospekt som läggs ut på webbsidan.
  3. Du som investerare tar del av prospektet och funderar på om du vill vara med och investera i just det projektet. Minsta investeringskapital ligger oftast på 50 000 kr i ett projekt, och avkastningen brukar vara runt 10%. Det kan variera något. Ibland är minsta investering lägre, typ 20 000 kr. Avkastningen speglar risken i projektet och kan vara lite högre eller lite lägre. Om du vill investera så anmäler du intresse. Det betyder inte att du förbundit dig i detta första skede.
  4. Har du anmält ditt intresse så kommer du sedan att få avtal skickat till dig via mejl, för att digitalt signeras med hjälp av bank-id. När du signerat avtalet så har du också förbundit dig att betala in det belopp som du angett.
  5. Efter ett litet tag för du betalningsinstruktioner. Du betalar in via bankgiro.
  6. Investeringen är nu klar! Du kommer att få en del löpande uppdateringar om hur projektet går framåt av projektören (som du även kan läsa via Tessin) någon gång i halvåret. När affären gått i hamn så kommer kapital och ränta att betalas ut till det konto du meddelat Tessin.

 

Lycka till med dina fastighetsinvesteringar!

Annonser

Uppdatering i utdelningsportföljen!

Byta ägg utdelningsportföljen.jpg
(Grafik pixabay.com  och Thobias)

Det börjar bli dags att fundera på hur man ska placera sig inför nästa års utdelning! En lite vedertagen strategi för en del investerare är att öka investeringarna på hösten, plocka ut utdelningar på våren och minska börsexponeringen över sommaren. Sell in may and go away, don´t come back till St Leger day!” (16 september). Detta hade varit bra denna sommaren, och ska man följa detta är det dags att öka på investeringarna igen!

I ett par tidigare inlägg har vi plockat fram en utdelningsportfölj med hjälp av bloggosfären där ute, som vi sedan följt upp. Som synes har portföljen levererat bra avkastning under den 11 åriga period som vi tittat på. Portföljen lyckades avkasta 13,7%, jämfört med börsens 13,2% under 2016. Så trots att avkastningen varit bra, så har den inte varit spektakulär. Alltså passar vi på att justera något när det nu ändå är dags att öka på investeringarna igen!

Portföljens innehav var: (som sagt)

Hennes & Mauritz
Castellum
TeliaSonera
Beijer Alma
Skanska
Bilia
Handelsbanken
Ratos
SJR in Scandinavia
Nibe

Men som ni också läst så har Ratos och Telia varit riktiga sänken! Lägger man till detta HM:s ganska tråkiga utveckling senaste tiden så ser vi utrymme för förbättringar. Hade vi följt upp och plockat bort dem tidigare så hade avkastningen sett mycket bättre ut. Men nu är det dags att göra slag i saken! Ut med tre bolag och in med tre nya! (Ett spännande sätt att jobba med aktier, som jag själv försöker uppnå. Långsiktiga innehav som man bara gör små ändringar i.)

Men vad ska vi nu hitta för nya bolag? Det finns en hel del inspiration där ute!

Avanzas förslag finner vi här.
SVD Börspluspodden har ett program här.
Privata Affärer ger sina förslag här.
Börsveckans utdelningsportfölj kan man läsa om här.
Marcus Hernhag ger tips på GP.

Och detta var bara några olika inspirationskällor av alla. Om vi nu sammanställer det här så hittar vi följande bolag:

NP3
Axfood
Bilia
Nilörngruppen
Inwido
Nordea
Peab
Nobina
Poolia
Resurs Bank
SwedBank
Betsson
Inwido
Telenor
Dustin
Fortum
MTG
Ericsson
Skanska
Hemfosa
Nordic Waterproofing

Dumt eller smart så plockade jag bort bolag som inte var skandinaviska från listan ovan. Frågan är vad man ska välja här… På sparabloggen.com har vi tidigare skrivit om både Fortum och Skanska.

Det finns mycket intressant i listan. Den stora byggvågen i Sverige och USA kommer att gynna Skanska på sikt tror vi. Det finns dock redan med i vår portfölj!

Betsson har tagit mycket stryk på grund av kommande reglering av spelmarknaden i Sverige, men det finns stark tillväxt i både omsättning och vinst. Aktien har blivit billig.

Den allt starkare e-handeln borde gynna Axfood som har köpt in sig i mat.se och startat nätapotek. Axfood har haft en fin tillväxt på sin omsättning, även om vinsten har fallit tillbaka lite senaste tiden. Det har gjort aktien billigare senaste tiden, även om den fortfarande är ganska högt värderad.

Om vi ser en framtid med högre räntor (vilket vi väl gör nästa år och framåt) så kommer banksektorn att öka sina vinster på utlån igen. Minusräntan har slagit mot bankerna (som visserligen lagt en del på kunderna och fortfarande gör bra vinst). Vi kan alltså tro på en vinstökning hos bankerna i framtiden. Detta gör att jag plockar in Swedbank från listan ovan. Det gör visserligen att vi får två banker i portföljen, men det får vi ta i år!

De bolag som jag plockar in i portföljen är alltså Axfood, Betsson och Swedbank. Det känns som att dessa bolag har en affärsidé och marknad som kommer att fortsätta att finnas kvar även nästa år! Sparabloggens utdelningsportfölj för 2017 – 2018 ser alltså ut enligt följande:

Swedbank, direktavkastning 6,2%.
Castellum, direktavkastning 4,0%.
Betsson, direktavkastning 6,4%.
Beijer Alma, direktavkastning 3,9%.
Skanska, direktavkastning 4,7%.
Bilia, direktavkastning 5,1%.
Handelsbanken, direktavkastning 4,3%.
Axfood, direktavkastning 4,2%.
SJR in Scandinavia, direktavkastning 6,5%.
Nibe, direktavkastning 1,2%.

 

Denna portfölj skulle ge oss ca 4,65 % i direktavkastning, om vi viktade alla innehaven lika!

 

Vi återkommer i vår med en uppföljning över hur utveckling varit för portföljen! Hur fyller du på din portfölj i höst?

Estelles aktieportfölj 2017

Estelles portfölj 2017
(Grafik: Thobias Eriksson och wikimedia.org)

På sparabloggen har vi följt prinsessan Estelles aktieportfölj hos Di. För att läsa mer om portföljen kan du läsa vårt tidigare inlägg eller direkt i den första artikeln i ämnet på Diartikeln i ämnet på Di. Vårt intresse i portföljen är egentligen rent strategi-mässigt. Kan man få en bra avkastning i en aktieportfölj, även om inte följer börsen varje dag?

Många tror att den rätta melodin vid aktieinvesteringar är att följa börsen slaviskt och läsa allt om alla bolag. Sedan ska man dessutom byta aktier åtminstone ett par gånger i veckan för att maximera sin avkastning. Det kräver engagemang och hårt arbete och mycket tid! Jag tror tvärtom att de allra flesta som investerar i aktier egentligen skulle göra helt tvärtom. Väj ut ett tiotal stabila bolag och röj inte runt i portföljen!

Det är denna strategi som förvaltarna i Di:s välgörenhetsportfölj till Estelle använder. De har valt ut 10 stabila bolag i en långsiktig portfölj. De ser till denna portfölj en gång om året i samband med Estelles födelsedag 23 februari. Vid detta datum gör de vid behov ett enstaka byta av ett bolag, samt återinvesterar de utdelningar som delades ut föregående år. (Exakt hur detta går till vet jag inte riktigt… kanske återinvesteras utdelningarna direkt? Kanske balanseras portföljen upp? Någon skillnad mot min förenklade modell finns. Av den anledningen kommer siffrorna inte att stämma till 100% längre ner…)

Under de fem år som portföljen funnits har innehavet sett ut enligt följande:

Estelles portfölj 2017

Eftersom jag inte riktigt har koll på vilka kurser som det köpts och sålts till så har jag utgått från stängningskursen per den 23 februari, och lagt till fjolårets utdelning som återinvesterats till årets kurs. Utvecklingen är ju helt fantastisk!

Enligt mina siffror har avkastning varit dryga 117% eller 117 000 kr på fem år! Detta motsvarar en genomsnittlig årlig avkastning på ca 16%. Fantastiskt bra resultat. Läs gärna mer om avkastningen direkt på Di eller på aktiespararna. Enligt Di har den verkliga portföljen avkastat 110% ungefär, vilket är ganska nära mitt blint framräknade resultat.

Jag vill verkligen rekommendera de allra flesta att använda samma strategi:

  • Välj ut mellan 10 – 15 stabila bolag.
    Välj bolag bland de större bolagen på OMX Stockholm. Ta något som du tror finns kvar och utvecklats positivt de närmsta tio åren. Portföljen ska helst kunna glömmas bort!
  • Kolla inte till portföljen för ofta.
    Att titta till sina aktier varje dag utsätter dig för en massa ”brus”. Det är lätt att bli nervös och göra kortsiktiga beslut. Försök att låta bli! (Själv är jag inget bra föredöme här…)
  • Se över innehavet någon gång per år och gör eventuellt en mindre förändring.
    Välj ut ett eget datum… Kanske samband med deklaration? Din egen födelsedag? Eller så följer du den här portföljen och tittar till den i början av mars varje år?

Jag upprepar förra årets rubrik:

Investera i aktier… och jobba inte ihjäl dig!

Bolag träd

 

Investera som ett proffs!

simon-blecherFoto: Carnegie Fonder + montage

Ska man investera direkt i aktier är det viktigt att man använder någon sorts strategi när man tar fram de bolag man vill investera i. Speciellt nu, när börsen står på nästan all-time-high. Samtidigt som strategi är viktigt kan det kännas svårt och komplicerat. Åtminstone vill många få oss att tro det! Jag vill hävda att det inte behöver, och helst inte ska vara, så svårt att välja aktier till sin portfölj.

Det finns många olika ställen där man kan få hjälp att plocka ihop sin portfölj. Jag tycker det ska vara enkla, klara och tydliga regler och riktlinjer som man ska följa. Några bra ställen att börja kolla på är:

Avanza har en bra hjälp om hur du kan bygga upp ditt sparande. Den kan dock vara ganska omfattande.

Redeye.se har bra och enkla investeringsregler.

Under din investeringsresa kan du med fördel följa aktiespararnas gyllene regler.

Jag kommer i detta blogginlägg ta fram några enkla regler som kan hjälpa dig att bygga en sund aktieportfölj som på sikt kan ge dig en riktigt bra avkastning. Till min hjälp tar jag ingen mindre en Simon Blecher, stjärnförvaltaren från Carnegie Fonder. Blecher förvaltar aktiefonden Carnegie Sverige, som avkastat ungefär 100 % på 5 års sikt. (I ett mycket bra börsklimat…) Men dock slagit börsen med ca 25 %-enheter.

carnegie-sverige-vs-omx30-return-index

Jag har dock inte lyckats (eller försökt) prata med Simon direkt. Istället lutar jag mig mot ett klipp från Avanza Forum 2014 – Att vässa en portfölj.

Simon har, enligt min bedömning, sunda principer i sitt placerande. Att investera i aktier är ett relativt långsamt sätt att tjäna pengar. Det går i alla fall ganska långsamt i början. När ränta-på-ränta-effekten sätter in blir det dock åka av! Jag sammanfattar några av Simons riktlinjer här:

Grundregel: Viktigaste är inte att hitta vinnare, utan att undvika förlorare. (1:35)

 

  1. Håll dig undan bottennappen! (1:35) Prospekteringsbolag, alla bolag som inte gör vinst idag, alla bioteknikbolag. Akta dig för bolag som ex Getinge. Det egna kapitalet ökar inte, ändå gör de nya förvärv hela tiden. Det leder till ökade värdering och ökad skuldsättning, men inte ökad vinst. Värderingen bygger på att det kommer gå bättre… sen. Men om det inte gör det?
  2. Köp bra aktier! 😉 (3:25)När du bygger din portfölj så börjar du med att hitta bolag du gillar, bra aktier (Bolag med historisk vinsttillväxt, en hyffsad marginal på omsättningen, med en prislapp på P/E 15 kanske, och en skuldsättning på max 3 ggr rörelseresultatet)För mer tips från Simon om bra aktier kan man läsa på Veckans Affärer.
  3. Sprid på lite olika branscher. (4:45) Inte bara verkstad, eller bank i portföljen. Sådana portföljer kommer antingen gå väldigt bra eller väldigt dåligt. Sprid risken på flera branscher. Lite bank, lite verkstad, lite det ena, lite det andra. Men undvik gruvor, råvaror och bioteknik. De bolagen brukar vara ”1 på 100”. Då är det för svårt att välja rätt och man kan råka välja Nordic Mines.
  4. Inte kladda så mycket i portföljen! (6:30) Håll inte på att göra så mycket affärer. Man riskerar bara att sälja bra aktier för tidigt och inte hitta ett bra tillfälle att köpa tillbaka dem. Om man köper lite för dyra bolag, så har de en tendens att växa i sin värdering med lite tid. Det viktiga är fortfarande att undvika de dåliga bolagen!
  5. Köp bolag med utdelning! (7:55) En av de viktigaste parametrarna när man bedömer bolaget är deras utdelning. Utdelningen ska stabil och helst stiga, men absolut inte falla. Utdelningen ska vara högre än (den normala) långräntan (4%).

 

placerar investeringar.jpg

Att sätta upp en strategi för sina investeringar tycker jag är grunden för en långsiktig positiv avkastning. Själv använder jag mig av liknande strategi som Simon beskriver i filmklippet;

  • Ha minst 10 – 15 bolag i portföljen för att minska bolagsrisken.
  • Blanda stora och små bolag (lite från LargeCap, MidCap och SmallCap)
  • Handla inte på andra listor än OMX-Stockholm.
  • Köp aldrig bolag som inte gör vinst.
  • Köp bara bolag som delar ut en del av vinsten.
  • Köp bara bolag med tillväxt i både omsättning och vinst.
  • Köp bara bolag vars verksamhet går att förstå.
  • Om bolagen går ner… svälj förtreten och ta förlusten!
  • Investera i vinnarna och skär loss förlorarna.

Simon hade också en del konkreta tips med konkreta bolag att köpa. Det som plockades fram var framförallt banker och Skanska. (9:55) Detta var visserligen 2014, så det kanske man inte kan lägga för mycket vikt vid. Men ”Skanska är ett bolag man kan gifta sig med. Hela världen behöver bygga och samtidigt delar de ut pengar.” Så det är kanske ett case som fortfarande står sig. Vi har skrivit om Skanska tidigare här på sparabloggen, och det har varit en fin resa under många år! Det är nog inget som kommer att ändra på det. Dessutom ska ju Trump bygga om hela USA, och Skanska har stor verksamhet i staterna! Det tror i alla fall SvD och Affärsvärlden och Privata Affärer.

Lycka till med investeringarna!